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Stadt veröffentlicht Grundstücksmarktbericht 2022: Richtwerte steigend

Wirtschafts- und Liegenschaftsdezernentin Manuela Matz stellte heute gemeinsam mit der Vorsitzenden des Gutachterausschusses, Julia Pfetsch, den Grundstücksmarktbericht 2022 vor. Neben statistischen Informationen werden wertrelevante Daten wie Bodenwertindizes, Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze, marktübliche Erbbauzinsen und Ertragsfaktoren behandelt.

„Der vorliegende Grundstücksmarktbericht beinhaltet neben wichtigen Marktinformationen grundlegende Daten für die Wertermittlung, welche interessierten Bürger:innen, Fachleuten der Immobilienwirtschaft, Verwaltung und politischen Entscheidungsträger:innen eine Orientierung im Preisgefüge ermöglichen. Für Haus- und Grundstückseigentümer:innen sind die zum Stichtag 01.01.2022 beschlossenen Bodenrichtwerte, welche als Grundlage der Neuberechnung der Grundsteuer dienen, in diesem Jahr von besonderer Bedeutung und Wichtigkeit“, so Wirtschafts- und Liegenschaftsdezernentin Manuela Matz.

Gemäß § 193 Abs. 5 Baugesetzbuch ermittelt der Gutachterausschuss „sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten“. § 9 der Immobilienwertermittlungsverordnung führt aus, dass dazu Indexreihen, Umrechungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke, Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze zählen. Die Aufzählung ist jedoch nicht abschließend; die Ableitung und Veröffentlichung weiterer Daten sind je nach den örtlichen Gegebenheiten und Bedürfnissen denkbar. Der Gutachterausschuss in Mainz und seine Geschäftsstelle bemühen sich gemäß dem Bestreben, die Transparenz auf dem Grundstücksmarkt zu erhöhen, möglichst viele Informationen in den Grundstücksmarktbericht aufzunehmen.  In einer breit angelegten Untersuchung wurden u.a. Liegenschaftszinssätze für Eigentumswohnungen ausgewiesen. Zusammen mit den turnusmäßigen Ableitungen der Liegenschaftszinssätze für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienwohnhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien wurden allein für diesen Bereich 2.116 Kaufverträge aus den Jahren 2021 und 2020 gesichtet und ausgewertet.

Die von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung bildet die Grundlage für die Arbeiten des Gutachterausschusses. So wurden im Berichtsjahr 2.121 Kaufverträge erfasst und ausgewertet, das sind 7 % mehr als im Jahr zuvor. Dass das Kapital in Zeiten wirtschaftlicher Ungewissheit und Niedrigzinsen weiterhin in Immobilien angelegt wird, zeigt die enorme Steigerung des Geldumsatzes: Demnach wurden im Berichtszeitraum 1,373 Milliarden Euro in den Mainzer Immobilienmarkt investiert. Der Trend der letzten Jahre setzt sich somit weiter fort und ergibt in diesem Jahr überdies eine Steigerung um 21 % zum Vorjahr.

Der Großteil der Transaktionen betrifft den Handel mit Eigentumswohnungen bzw. Teileigentum: mit 1.282 Kauffällen stieg das Niveau in etwa auf die Zahlen von 2019 (+16 %), der Umsatz stieg um +25 % auf 407 Mio. €. Die Zahl der Erstverkäufe stieg sogar um +50 % (351 Kauffälle), der Umsatz um +45 % auf 189 Mio. €. Der durchschnittliche Kaufpreis einer Neubauwohnung mit rund 81 m² Wohnfläche (WF) stieg damit ein weiteres Mal um 8 % auf einen Höchstwert von 6.646 €/m²WF.

Bei gebrauchtem Wohnungs- und Teileigentum fielen die Umsatzzahlen uneinheitlich bei steigendem Transaktionsvolumen (865 Kauffälle) aus. Erstverkäufe nach Umwandlung (1 Kauffall) verzeichneten einen Umsatzrückgang von rund -93 % auf 0,3 Mio. €. Bei Weiterverkäufen nahmen die Kauffälle um +10 % zu, der Umsatz stieg um +16 % auf rund 211 Mio. €. Die mittleren Kaufpreise von Weiterverkäufen lagen im 2-jährigen Mittel zwischen 3.747 €/m² WF (Drais) und 2.876 €/m²WF (Marienborn). In Toplagen im Innenstadtbereich wurden im Mittel 6.555 €/m²WF gezahlt.

Auch der Umsatz bei Mehrfamilienhäusern stieg deutlich um +73 % (410 Mio. €) wohingegen die Anzahl der Kauffälle nur um +6 % zunahm (115 Kauffälle). Der Trend scheint damit bei der Entwicklung von Ertragsobjekten zu liegen.

Bei Grundstücken für 1- und 2- Familienhäuser ging die Anzahl der Kauffälle um 10 % zurück, der Geldumsatz stieg dagegen ein weiteres Mal um 7 % auf 228 Mio. €. Meist verkauft wurden freistehende Einfamilienhäuser mit Kaufpreisen zwischen 410.000 – 850.000 €, gefolgt von Reihen- und Reihenendhäusern für 410.000 – 679.000 €. Der Kaufpreis eines schlüsselfertigen Neubau-Reihenendhauses (144 m²WF) mit einem 218 m² großen Grundstück wurde im Mittel für rund 813.000 € (5.609 €/m²WF) verkauft. Neubauten von Doppelhaushälften (143 m²WF) auf 244 m² großen Grundstücken kosteten hingegen rund 800.000 € (5.569 €/m²WF).

Der Markt mit baureifen Grundstücken unterliegt großen Schwankungen, da hier eine direkte Abhängigkeit zur Ausweisung neuer Baugebiete besteht. Der Flächenanteil von Verkäufen unbebauter Grundstücke (Wohnen) ging mit 5 Hektar um -18 % zurück, der Geldumsatz dagegen stieg zum Vorjahr deutlich um 20 % auf 113 Mio. €.

Der Geldumsatz bei Gewerbeobjekten brach hingegen deutlich ein (-36 % auf 105 Mio. €), die Anzahl der Kauffälle blieb nahezu unverändert bei 32. Auch die verkauften Flächen baureifer Gewerbegrundstücke (Kauffälle -47 %) gingen auf ca. 3 Hektar zurück (-51 %) – beim Geldumsatz gab es gleichermaßen einen Einbruch (-50 %) auf rund 18 Mio. €. Dieses Ergebnis lässt annehmen, dass Gewerbeobjekte und -flächen infolge der Corona-Pandemie am Markt weniger gefragt sind.

Die 90 erfassten Kauffälle (-3%) der landwirtschaftlichen Grundstücke zeigen einen steigenden Flächenumsatz um 3 % auf rund 28 Hektar – der Geldumsatz stieg um 44 % auf rund 6 Mio. €.

Auch die durchschnittlichen Bodenrichtwerte für die Stadt Mainz und deren Vororte finden sich im Grundstücksmarkbericht. Den zum Stichtag 01.01.2022 beschlossenen aktuellen Bodenrichtwerten kommt in diesem Jahr besondere Aufmerksamkeit zu. Denn die Bodenrichtwerte bilden die Grundlage zur Neuberechnung der Grundsteuer. Auch diesen Werten liegen statistische Auswertungen aus der Kaufpreissammlung durch die Geschäftsstelle zu Grunde. Die Ergebnisse werden nach fachgerechter Beurteilung durch den Gutachterausschuss als Bodenrichtwerte beschlossen. So liegt auch hier die durchschnittliche Steigerung der Bodenrichtwerte im gesamten Stadtgebiet im Bereich Wohnen bei +17 %, im Bereich Gewerbe bei +14 % und im Bereich Landwirtschaft bei +4 %. „Der Gutachterausschuss legt die Bodenrichtwerte und deren Zonierung nicht willkürlich fest. Den Bodenrichtwerten liegen reale Kaufpreise auf dem freien Markt zu Grunde. Sie repräsentieren schlichtweg den Wert, der auf dem freien Markt erzielt wird. Auch Investoren gehören zum freien Marktgeschehen dazu.“ betont Julia Pfetsch, die Vorsitzende des Ausschusses.

Der Grundstücksmarktbericht 2022 und dessen historische Vorgänger seit dem ersten Erscheinungsjahr 1997 sind kostenfrei im Internet unter  www.mainz.de/gaa  unter dem Menüpunkt „Grundstücksmarktbericht“ abrufbar.

Da die fachgerechte Anwendung der Daten aus dem Grundstücksmarktbericht für Laien sehr schwer ist, bietet die Geschäftsstelle seit 2015 vereinfachte Verfahren zur Bestimmung von Näherungswerten bei gebrauchtem Wohneigentum und beim individuellen Wohnungsbau an. Die Berechnungstools sind im Internet unter dem Menüpunkt „Downloads“ kostenfrei verfügbar.

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