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Mainzer Mietspiegel 2015  – Anstieg der Mieten um 10 Prozent in den letzten fünf Jahren

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Der neue Mietspiegel 2015 von Mainz ist fertiggestellt. Er soll am 15. Juli vom Stadtrat als qualifizierter Mietspiegel verabschiedet werden. Im Ergebnis sind die Mieten von Wohnungen seit 2010 durchschnittlich um 10 Prozent gestiegen. Die durchschnittliche jährliche Steigerung von 2,5 Prozent liegt oberhalb der Inflationsrate. Die Steigerung zwischen den Befragungen von 2006 und 2010 betrug lediglich 6 Prozent und somit im Durchschnitt bei 1,5 Prozent pro Jahr.

Es ergab sich aus der  Auswertung ein statistisch nachweisbarer Zusammenhang zwischen Wohnlage und Mieten. Die aktualisierte Wohnlageneinstufung unterscheidet nach einfacher, mittlerer und guter Wohnlage. Die Datenanalyse weist bei Wohnungen in einer einfachen Wohnlage einen Abschlag von 0,36 Euro/m² und bei Wohnungen in guter Wohnlage einen Zuschlag von 0,33 Euro/m² gegenüber denen in mittlerer Wohnlage aus.

Mainzer unter den teuersten Mietstädten Deutschlands
Mainz zählt zu den teuersten Mietstädten Deutschlands. Die „Schwarmstadt“ Mainz zieht als Landeshauptstadt und als bedeutender Hochschul- und Medienstandort viele junge Leute, also Studierende, Berufseinsteiger und Menschen am Beginn ihrer Karriere an. Zunehmend haben nicht nur Niedrigverdiener, sondern auch Haushalte mit mittlerem Einkommen Probleme, eine bezahlbare Bleibe zu finden.

Es fehlen zum einen geförderte Wohnungen, wobei das Land Rheinland-Pfalz mit den aktuellen Förderprogrammen die Schaffung förderfähiger Wohnungen mit sehr attraktiven Konditionen unterstützt. Es mangelt aber auch an Wohnungen, die preislich über dem förderfähigen Niveau, aber unterhalb des durchschnittlichen Mietniveaus liegen. Noch höher sind die Neuvertragsmieten.

Allein in den vergangenen fünf Jahren ist Mainz um 10.000 Einwohner gewachsen. Kurt Merkator: „Für uns heißt das: Wir brauchen ein deutliches Plus an Wohnraum. Heiligkreuz-Areal, Peter-Jordan-Schule und nördliche Neustadt sind die bekanntesten Stichworte, aber auch in vielen anderen Stadtteilen werden neue Wohnflächen entwickelt“. Auf allen Flächen, die kurz- und mittelfristig für den Wohnungsbau zur Verfügung stehen, ergibt sich ein Gesamtpotenzial von ca. 6.500 Wohnungen“. „Bei der Schaffung bezahlbaren Wohnraums ist der „Konzern Stadt Mainz“ mit seinen stadtnahen Töchtern und Beteiligungsgesellschaften, darunter der Wohnbau Mainz, zwar gleichfalls aktiv, doch ist die Stadt auf das Mitwirken und Engagement aller am Wohnungsmarkt tätigen Akteure angewiesen.

Dies gilt für alle Segmente des Wohnungsmarktes, insbesondere aber für den Mietwohnungssektor“, ergänzt der Beigeordnete. Speziell mit Blick auf den preisgebundenen Wohnungsbestand habe die Stadt Mainz  im Übrigen ein Wohnraumversorgungskonzept erstellen lassen, erinnert Merkator. Darauf aufbauend hatte der Stadtrat im Jahr 2013 dazugehörige Handlungs- und Maßnahmenempfehlungen beschlossen.

Seit 40 Jahren Mietspiegel in Mainz
Seit vier Jahrzehnten gibt die Stadt Mainz nun einen Mietspiegel heraus. Die Landeshauptstadt gehörte damit zu den ersten Kommunen in der Bundesrepublik, die über dieses Instrument zur Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmieten verfügten. Merkator: „Das vorrangige Ziel des Mietspiegels, den Mietvertragsparteien ein Instrument zur einvernehmlichen Regelung der Miete an die Hand zu geben und damit erheblich zur Stärkung der Rechtssicherheit und des Rechtsfriedens in der Stadt beizutragen, wurde auf diese Weise erreicht“.. Sie fanden immer eine hohe Akzeptanz – sowohl bei Mietern und Vermieter  als auch bei den Gerichten.

Der aktuelle Mietspiegel stellt eine repräsentative Übersicht über die in Mainz zum Stichtag 01.10.2014 üblicherweise gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Nicht nur Privatpersonen, sondern auch viele städtische Ämter benötigen den qualifizierten Mietsspiegel für ihre tägliche Arbeit.

„Analyse & Konzepte“ (A&K) hat aktuellen Mietspiegel erstellt
Der vorliegende Mietspiegel wurde vom Unternehmen „Analyse & Konzepte“ (A&K), einer Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien, Stadtentwicklung aus Hamburg im Auftrag der Stadt Mainz erstellt. A&K ist ein renommiertes Institut, das schon für etliche andere Städte tätig war, darunter Berlin, Hamburg, Lübeck, Cottbus, Frankfurt/Oder und mehrfach auch für Mainz.

Die zugrundeliegenden Daten wurde auf Basis einer repräsentativen Befragung bei Mietern und Vermietern neu erhoben. In der Zeit vom 01.10.2014 bis 31.01.2015 wurden 22.500 zufällig ausgewählte Mieterinnen und Mieter sowie die Vermieterinnen und Vermieter von insgesamt 3.600 Wohnungen angeschrieben und gebeten, an der Befragung teilzunehmen. Insgesamt konnten 3.714 auswertbare Interviews durchgeführt werden, wovon 3.265 für den Mietspiegel verwertbar waren.

Wesentliche Ausfallgründe waren die hohe Zahl von Eigentümern, die ihre Wohnung selbst nutzen, eine seit mindestens vier Jahren unveränderte Miethöhe, dass die Wohnung beispielsweise wegen ihrer Möblierung nicht mietspiegelrelevant ist oder dass Auskünfte verweigert wurden.  Bei der Durchführung der Befragung wurden die datenschutzrechtlichen Bestimmungen berücksichtigt und eingehalten. Leider war insgesamt die Bereitschaft von Mieterinnen und Mietern, Auskünfte zu erteilen, geringer als bei früheren Befragungen.

Mietentwicklungen in den einzelnen Bereichen
Die durchschnittliche Miete aller Wohnungen beträgt zum Stichtag 6,71 Euro je Quadratmeter. Die stärksten Steigerungen mit 13,6 Prozent und 13,1 Prozent finden sich bei mittelgroßen Wohnungen (60-80 m²) der Baualtersklasse bis 1969 bei der guten und mittleren Ausstattung.

Es setzt sich damit der Trend fort, dass die im Vergleich günstigen Wohnungen der Bauperiode bis 1969 die stärksten Steigerungen aufweisen, was auf den starken Nachfragedruck zurückgeführt werden dürfte.

Die Mietsteigerungen bei den Wohnungen mit mittlerer Ausstattung (mit Bad oder Sammelheizung) sind insgesamt deutlich unterdurchschnittlich ausgefallen. In den Baualtersklassen ab 1981 sind die Mieten insgesamt ebenfalls weniger stark gestiegen, was an dem bereits hohen Mietenniveau bei diesen Wohnungen liegen dürfte. Der Median liegt hier bei 8,25 Euro/m² und mehr. Die unteren Spannenwerte sind im Durchschnitt um 11,3 Prozent angestiegen, die oberen Spannenwerte 15,2 Prozent.

Dabei fällt auf, dass in den Baualtersklassen bis 1980 die oberen Spannenwerte überdurchschnittlich gestiegen sind, während dies bei den zwischen 1981-2002 erstellten Wohnungen auf die unteren Spannenwerte zutrifft.

Bei Apartments kann ein deutlicher Anstieg der Durchschnittsmieten auf 10,41 Euro/m² festgestellt werden. Gegenüber der letzten Erhebung für den Mietspiegel 2011 (9,11 Euro/m²)betrug die Steigerung 14,3 Prozent. Die Mietsteigerungen sind deutlich höher als bei den Normalwohnungen. Das kann mit an der großen Nachfrage nach in der Universitätsstadt Mainz liegen. Eine Rolle kann auch spielen, dass bei den kleinen Wohnungen die absolute Miete trotz der hohen Quadratmetermieten noch in einem gewissen Rahmen bleibt.

Neuer Mietspiegel nach dem Beschluss des Stadtrates im Internet
Der neue Mietspiegel wird zusammen mit der Übersicht über die Wohnlageneinstufung zeitnah nach dem Beschluss des Stadtrates im Internet (www.mainz.de) abrufbar sein. Bis die gedruckte Fassung vorliegt, dauert es noch etwas. Diese kann dann bei den Ortsverwaltungen, an der Rathauspforte und im Stadthaus beim Bürgeramt zum Preis von 3,50 Euro erworben werden.