Mainz ist begehrt. Als Studienstadt und als Arbeitsort im wirtschaftlich starken Rhein-Main-Gebiet. Die Stadt kann sich über gestiegene Einwohnerzahlen in der Größenordnung von Bretzenheim freuen. Einziges Problem: Es wurde noch kein zweites Bretzenheim gebaut. Es fehlt an Wohnraum, vor allem an bezahlbarem. Die Mietpreise schnellen in die Höhe: Neubaumieten liegen um die 10 Euro pro Quadratmeter, in manchen Lagen sogar bis zu 14,50 Euro. Viel trennt da nicht mehr von den bundesweit teuersten Mieten in München. Hier kostet eine Wohnung durchschnittlich 17 Euro pro Quadratmeter.
Betroffen sind von dieser Entwicklung vor allem Menschen, die über ein geringes oder mittleres Einkommen verfügen. Die Wohnsituation Studierender hat sich 2017 damit ebenfalls verschlechtert. Mainz liegt auf Platz elf der attraktivsten, aber auch teuersten Studienstädte. Zu diesem Ergebnis kam das Moses Mendelsohn Institut (MMI) in Kooperation mit dem Internetportal „wg-gesucht.de“. Die durchschnittliche Warmmiete für ein WG-Zimmer liegt bei 355 Euro, leicht über dem Bundesschnitt.
Dabei wird in Mainz mehr gebaut als in vergleichbaren Städten. Pro Jahr entstehen derzeit rund 630 neue Wohnungen. Der durchschnittliche Wert liegt bei 448. Entschärft hat der Bauboom die Lage dennoch nicht. Zumindest nicht für bezahlbaren Wohnraum. Denn die Situation wird weniger von der Nachfrage getrieben, sondern zunehmend von der Suche der Investoren nach Anlagemöglichkeiten. Selten war es so leicht, ein großes Bauvorhaben zu finanzieren. Auf der letzten Immobilienmesse Expo Real in München wurden wieder diverse große Grundstücksdeals geschlossen.
Die Mainzer Karrié Bau etwa hat sich eine Fläche im M1 Quartier hinter dem Bahnhof gesichert. Voran schreitet auch die Vermarktung des Zollhafens. Mit dem Pandion DOXX entsteht derzeit ein imposantes Gebäude in Form eines doppelten X – mit einer goldenen Fassade. 168 Wohnungen und fünf Gewerbeeinheiten sind geplant. Der Quadratmeter-Kaufpreis liegt bei durchschnittlich 5.800 Euro. Die Politik steht vor der Herausforderung, zu lenken und wieder stärker zu regulieren. Es gilt Maßnahmen auszuloten, damit auch sozial Schwächere sich innerstädtischen Wohnraum leisten können. Derzeit wird unter anderem das Thema des sozial geförderten Wohnraums auch im innerstädtischen Bereich wieder stärker in den Fokus gerückt. Auch Wohngeld spielt zunehmend eine Rolle. Wie erleben Mainzer Wohnungssuchende, Vermieter und Makler die Situation? Welche Antworten bietet die Stadt? Wir haben nachgefragt.
Der Mainzer Wohnungsmarkt …
… aus Sicht eines Vermieters
Welche Wohnung(en) bieten Sie an? Werner Bosle: Ich vermiete vier Wohnungen in der Neustadt und eine Wohnung im ältesten Wohnhaus der Stadt, das Haus zum Stein in der Altstadt.
Wie lange vermieten Sie bereits? Das Haus zum Stein vermiete ich seit 2008, die drei Neustadt-Wohnungen seit 2011. Als ich sie erstanden habe, waren diese bereits bewohnt. Eine Wohnung hatte ich von 2012 bis 2015 an drei Studenten vermietet. Seit 2015 wohnen meine Schwägerin und ihr Freund darin.
Suchen Sie derzeit Mieter? Wenn ja, wie und wo suchen Sie? Zurzeit sind alle Wohnungen vermietet. Aber wenn ich suche, inseriere ich auf Immobilienscout, wie zum Beispiel für die 3er-WG. Wenn 2018 eine der Wohnungen frei wird, werde ich mich zuerst in meinem Freundes- und Bekanntenkreis nach Mietern umschauen und dann, falls nötig, wieder bei ImmobilenScout inserieren.
Nach welchen Kriterien wählen Sie einen Mieter aus? Welchen Mieter wünschen Sie sich? Rein finanziell sollte schon ein regelmäßiges Einkommen bzw. eine Bürgschaft der Eltern bei Studenten vorhanden sein. Für die Wohnung, die 2018 frei wird, wünsche ich mir ein Pärchen, vielleicht auch mit Kind. Die Bewohner des Mehrfamilienhauses haben sich in den letzten Jahren verjüngt. Es ist mir wichtig, dass die neuen Mieter in die Eigentümergemeinschaft passen. Des Weiteren wünsche ich mir langfristige Mieter, so dass ich nicht jedes Jahr neu vermieten muss.
Welche Erfahrungen haben Sie bei der Vermietung und mit Mietern gemacht? Bisher sehr gute! Ich wohne im selben Gebäude und stehe mit meinen Mietern in engem Kontakt, zum Beispiel, wenn es um Reparaturen geht. Aber auch so trifft man sich häufig im Treppenhaus und pflegt ein freundschaftliches Verhältnis.
Welchen Tipp haben Sie für Vermieter? Ich finde, Vermieter sollten sich persönlich um die Inserierung kümmern, so können sie die Maklerkosten sparen. Außerdem können Eigentümer die Fragen der Interessenten selbst am besten beantworten.
… aus Sicht einer Wohnungssuchenden
Wie lange sind/waren Sie auf der Suche? Wie viele Wohnungen haben Sie schon besichtigt? Anna Krüger (Name von der Redaktion geändert): Ich habe zwei Jahre lang gesucht bis ich meine jetzige Wohnung gefunden habe. In der Zeit habe ich mir etwa zehn Wohnungen angesehen.
Nach welcher Wohnung haben Sie gesucht? Wie sind Sie bei der Suche vorgegangen? Ich habe nach einer 2-Zimmerwohnung mit Balkon und Waschmaschinenanschluss, vorzugsweise in der Neustadt oder in der Nähe des Hauptbahnhofs gesucht, da ich zur Arbeit nach Frankfurt pendele. Gesucht habe ich die Wohnung online, zum Beispiel auf Immobilienscout und WG-gesucht. Phasenweise sogar täglich.
Welche Erfahrungen haben Sie bei der Suche gemacht? Die Wohnungen sind in allen Stadtteilen gleich teuer, bis auf Mombach, dort ist es teilweise etwas günstiger. Teilweise bieten Mieter, die einen Nachmieter suchen, ihre Küche völlig überteuert an. Wenn man das nicht zahlen will, wird man dem Vermieter gar nicht erst vorgeschlagen.
Wie schätzen Sie die Wohnungsmarktsituation ein? Schwierig. Für eine 2-Zimmerwohnung werden teilweise 780 Euro Kaltmiete verlangt. Mit den weiteren Kosten ist das viel Geld für Miete. Als alleinige Person kann sich das nicht jeder leisten oder arbeitet eben nur noch für die Miete. Aber die Wohnungen werden vermietet.
Sind Sie der Meinung, dass es politischen Handlungsbedarf gäbe? Wenn ja, welche konkreten Maßnahmen wünschen Sie sich? Meiner Meinung nach besteht Handlungsbedarf. Die Mietpreisbremse sollte durchgesetzt werden. Es sollte ein grundsätzliches Recht auf Wohnung geben, Mieter sollten gesetzlich einfach noch besser geschützt sein. Es sollten Maßnahmen gegen Gentrifizierung eingeleitet werden.
Ihr persönlicher Tipp für die Wohnungssuche? Sich privat umzuschauen, ist sicher hilfreich. Und Kleinanzeigen zu schalten kann ebenfalls erfolgreich sein.
… aus Sicht einer Maklerin
Wie hat sich die Wohnungsmarktsituation in den letzten Jahren verändert? Dorothea Lehrmann: Die Situation hat sich sehr verschärft. Meiner Erfahrung nach ist der Bedarf an preiswertem Wohnraum gewachsen und das Angebot fehlt hier eindeutig. Die Anfragenmenge ist gigantisch. Es gibt Menschen, die über sehr lange Zeit verzweifelt eine Wohnung suchen und einfach nichts finden. Ich vermute den Grund auch darin, dass heute viel mehr über private Kontakte und Beziehungen vermietet wird – die Immobilienportale kosten Geld und die Anzeigen sind aufwändig in der Erstellung. So sind einfach weniger Wohnungen auf dem Markt. Und wer keine Beziehungen hat, geht leer aus. Die Mietpreise sind sehr gestiegen. Als ich vor ca. 25 Jahren angefangen habe, galt die Regel, dass man ein Viertel seines Einkommens für Miete ausgibt. Heute ist es ein Drittel und der Trend geht sogar zur Hälfte des Einkommens. Das ist nicht tolerierbar, die Menschen müssen von ihrem Gehalt leben und auch Rücklagen bilden können.
Wie viele Anfragen bekommen Sie für Wohnungen? Das ist sehr unterschiedlich und hängt vom Mietpreis ab. Die kleineren Wohnungen müssen wir nach einem Tag aus den Immobilienportalen rausnehmen, weil uns schon 50 Anfragen erreicht haben. Das ist mehr als ausreichend. Zumal wir keine 50 Besichtigungen anbieten können. Das wäre für alle eine Zumutung.
Welche Faktoren sind bei der Auswahl des Mieters wichtig? Natürlich muss die Bonität stimmen. Außerdem wird ein langfristiges Mietverhältnis angestrebt. Die Provision, die der Vermieter zahlt, hätte sich sonst nicht gelohnt. Aber natürlich gibt es immer Umstände, die man nicht vorhersehen kann. Dazu wird von Arbeitnehmern heute auch eine stärkere Mobilität gefordert. Prinzipiell bieten wir ausschließlich Einzelbesichtigungen an, damit wir von dem Interessenten einen Eindruck gewinnen können. Nur so können wir die passenden Menschen zusammenbringen, Mieter und Vermieter. Das ist bei Sammelbesichtigungen einfach nicht möglich. Ich habe einmal erlebt, dass ich einem meiner Kunden nach der Wohnungsbesichtigung von einem Interessenten abriet. Dieser hat dann im Nachbarhaus eine Wohnung gemietet. Später kaufte mein Kunde diese Wohnung. Und mit dem Mieter, von dem ich ihm zuvor abriet, hatte er nur Ärger.
Welchen Handlungsbedarf gibt es Ihres Erachtens nach? Es muss mehr gebaut werden und zwar Wohnungen in allen Größen. Vor allem sind bezahlbare Wohnungen nötig.
Wie hat sich die neue Gesetzeslage auf Ihre Arbeit ausgewirkt? Es gibt wesentlich mehr Interessenten, weil sie die Courtage nicht mehr zahlen müssen. Gesetzlich ist es so formuliert, dass ein Mieter nur in einer absoluten Ausnahmesituation einen Makler beauftragen kann. Für uns bedeutet das, dass wir noch genauer schauen müssen. Kleine Wohnungen bieten wir eigentlich nicht mehr an. Die Fluktuation ist hier zu groß, da lohnt sich die Investition in unsere Dienstleistung für den Vermieter nicht.
Was wollen Mieter, was wollen Vermieter? Mieter suchen günstige Wohnungen, möglichst in den Innenstadtbereichen und in der Nähe öffentlicher Verkehrsmittel. In diesen Lagen sind die Wohnungen jedoch rar und teuer. Die Ansprüche an die Wohnungen sind etwas gesunken, beispielsweise werden Wohnungen in der Regel nur noch unrenoviert übergeben. Vermieter wünschen sich eine langfristige Vermietung. Eine gute Bonität ist die Grundlage und die Vermieter vertrauen auf unser Fingerspitzengefühl. Unter unseren Vermietern, die ihre Objekte sehr pflegen, sind Tiere selten erwünscht. Die Gefahr, dass die Wohnungen unter der Tierhaltung leiden, ist einfach da.
Welchen Tipp haben Sie für Wohnungssuchende? Alle Kanäle nutzen! Pinnwände von Supermärkten, Zeitungsannoncen, alle Immobilienportale und im Bekanntenkreis nachfragen. Wenn eine Besichtigung bevorsteht, am besten eine Selbstauskunft, Bonitätsprüfung in Form einer Schufa-Auskunft und den Personalausweis sowie Einkommensnachweise mitbringen, wenn möglich eine Empfehlung des aktuellen Vermieters. Was sehr nett ist: ein Porträt mit Foto und einer kurzen Beschreibung zur Person, die auch gern etwas persönlicher sein darf.
…aus Sicht der Stadt
Wie zeigt sich die aktuelle Wohnraumsituation in Mainz in Zahlen? Oliver Bördner: Der Wohnraum in Mainz in knapp geworden. Die Mietpreise steigen. Mainz befindet sich unter den zehn Städten in Deutschland mit den teuersten Mietpreisen. München auf Platz 1 hat einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 17 Euro, direkt danach folgt Frankfurt. Durch die Nähe strahlt dieses Preisgefüge auf Mainz aus. Zwischen 2011 und 2015 sind die Mainzer Mieten um zehn Prozent gestiegen. Neuvermietungsmieten stiegen im Vergleich zu Bestandsmieten sogar doppelt so stark an. Bei den Neuvertragsmieten muss inzwischen von einem Quadratmeterpreis über 10 Euro ausgegangen werden.
Welche Ursachen hat diese Entwicklung? Seit 1990 ist die Einwohnerzahl von Mainz um 20.000 gewachsen, das entspricht der Bevölkerung eines Stadtteils wie Bretzenheim. Heute leben 216.000 Menschen in unserer Stadt. Der Zuwachs hat vielerlei Gründe, unter anderem ist Mainz als Universitätsstadt sehr beliebt und im Vergleich zu anderen Orten bleiben viele Absolventen nach ihrem Abschluss. Die bundesweite Landflucht beobachten wir auch in unserer Region. Während auf dem Land Leerstand von Wohnraum zu verzeichnen ist, ziehen mehr und mehr Menschen in die Stadt. Gleichzeitig entstand aber nicht entsprechend benötigter neuer Wohnraum.
Welche Maßnahmen ergreift die Stadt? Man hat das Problem erkannt und gehandelt, 2015 wurde die Leitstelle Wohnen eingerichtet. Sie ist im Büro des Oberbürgermeisters angesiedelt, daran kann man leicht erkennen, welche Priorität das Thema Wohnraum hat. Unser Ziel ist es, 6.500 neue Wohnungen bis zum Jahr 2020 zu errichten. Eines der Mittel hierzu ist die „Partnerschaftliche Baulandbereitstellung“. Bei Neubauten soll bis zu 25 Prozent geförderter Mietwohnraum geschaffen werden. Baugesellschaften und Investoren verpflichten sich, eine vertraglich vereinbarte Mischung von Eigentums- und Mietwohnungen sowie gefördertem Wohnraum anzubieten. So schaffen wir neben neuem Wohnraum auch die soziale Durchmischung in Wohngebieten. Weitere Maßnahmen wie Grundstücke per Erbbaurecht zu vergeben oder ein strenges Auswahlverfahren bei Vergabe kommunaler Flächen kommen hinzu.
Welche Erfolge können Sie verbuchen? Wir sind auf einem guten Weg. Von 2011 bis 2016 haben wir 5.840 neue Wohnungen gebaut. Mainz hat das Glück, viele Konversionsflächen für Neubauten nutzen zu können. Zum Beispiel entstehen Neubaugebiete auf dem ehemaligen IBM-Gelände oder am Hartenbergpark und auf Kasernen-Gelände. Insgesamt ist die Lage natürlich noch angespannt, aber wir konnten zumindest eine weitere Zuspitzung verhindern und werden auch weiterhin handeln.
Text: Gabriele Storm
Fotos: Jonas Otte